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Compra de terras desvalorizadas exige atenção a riscos e documentação, alertam especialistas

<img attr-cid="policy:1.3397143" attr-version="policy:1.3397143:1776515845" class="p-smartimage" src="/image/policy:1.3397143/image.jpg?f=default&amp;w=400&amp;q=1" /> 
Com o mercado de terras em crise, investidores capitalizados avançam sobre propriedades endividadas em Goiás. Pagamento à vista e segurança jurídica se tornaram decisivos para negociações (Guilherme Alves/O Popular)

O cenário atual do agronegócio em Goiás, marcado por um ciclo de endividamento, restrição de crédito e o aumento no número de pedidos de recuperação judicial, tem refletido diretamente no mercado imobiliário rural. Se por um lado surgem ofertas de terras <a href="http://opopular.com.br/economia/terra-desvaloriza-ate-50-e-negocios-travam-no-campo-1.3397145" target="_blank">com preços abaixo da média histórica,</a> por outro, especialistas acendem o sinal de alerta: o que parece uma oportunidade imperdível pode, na verdade, esconder passivos que inviabilizam o investimento.&nbsp;

Ao POPULAR, o corretor Frederico Mesquita de Melo Ribeiro,&nbsp;especialista da Ideal Fazendas, explicou que o comprador precisa mudar a mentalidade ao analisar essas propriedades.

<cite>O erro mais comum é tratar terra desvalorizada como promoção. Mas, na prática, o mercado está fazendo outra coisa: ele está precificando risco”, afirmou</cite>

Segundo ele, quando uma área está muito desvalorizada, raramente é um movimento estratégico do vendedor, mas sim um reflexo de pressões financeiras, jurídicas ou produtivas. A venda por necessidade, e não por estratégia, muda o nível de segurança da transação. Frederico explica que o interessado não deve perguntar apenas o valor do desconto, mas sim o motivo dele existir.

<cite>Não se pergunta ‘quanto está mais barato’, pergunta-se ‘por que está mais barato’”, orientou</cite>

Entre os principais gargalos identificados em terras com preço reduzido estão os riscos financeiros, como dívidas vinculadas à área, penhores agrícolas e garantias bancárias. Além disso, processos judiciais em andamento contra o proprietário podem comprometer a transferência do imóvel.&nbsp;

Além da parte documental e jurídica, o risco produtivo é um dos que mais pesam no bolso do investidor a médio prazo. Terras com solos degradados ou baixa&nbsp;aptidão agrícola podem&nbsp;ser vendidas com valores atrativos, mas exigem investimentos pesados para recuperação. “Nesses casos, não é desconto, é custo futuro disfarçado”, alertou o corretor.&nbsp;

A localização também entra na conta do risco de liquidez. Comprar uma área barata em uma região com logística precária ou pouca demanda pode significar uma enorme dificuldade de revenda no futuro, prendendo o capital do investidor em um ativo de baixa rotatividade.&nbsp;

Por fim, Frederico destaca o fator emocional. A pressa para fechar um negócio devido ao "desconto alto" faz com que muitos compradores ignorem sinais claros de alerta. A recomendação dos especialistas é manter o rigor técnico na análise de toda a documentação (due&nbsp;diligence) e uma avaliação técnica do solo e da capacidade produtiva antes de qualquer assinatura de contrato.&nbsp;

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<a href="https://opopular.com.br/economia/venda-de-terras-visa-quitar-dividas-e-manter-parte-do-patrimonio-rural-1.3397135" target="_blank">Venda de terras visa quitar dívidas e manter parte do patrimônio rural</a> 
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<h2>Ajuste forçado do mercado</h2>

Para o corretor Mesquita, o mercado de terras em Goiás vive atualmente um <a href="https://opopular.com.br/economia/terras-desvalorizadas-aumento-do-numero-de-fazendas-a-venda-em-goias-contribuiu-para-que-o-valor-caisse-em-ate-50-1.3398331" target="_blank">momento de "ajuste forçado",</a> onde o dinheiro na mão e a segurança jurídica valem muito mais do que a simples capacidade de produzir. Segundo ele, a crise inverteu as prioridades de quem investe, e, dessa forma, o comprador passa a se atentar mais na documentação e no estado de regularização.&nbsp;

<cite>O que mais atrai comprador hoje é a segurança (documentação + estrutura jurídica). Com a crise, ninguém quer risco fundiário, e quando a terra está 'redonda', sem ônus, vende mais rápido. Porque hoje documento vale mais que produtividade", afirmou&nbsp;em entrevista ao repórter do O POPULAR,&nbsp;Nielton&nbsp;Santos.&nbsp;</cite>

Mesquita explica que o cenário não é de expansão, mas sim de <a href="https://opopular.com.br/economia/terras-desvalorizadas-mercado-esta-em-liquidac-o-seletiva-afirma-corretor-1.3400473" target="_blank">uma "liquidação seletiva"</a> onde apenas investidores com caixa&nbsp;consolidado ou alto&nbsp;conseguem aproveitar oportunidades com até 50% de desconto.&nbsp;&nbsp;

<cite>O pagamento à vista virou o jogo. O&nbsp;à&nbsp;vista virou fator decisivo para essa compra com até 50%&nbsp;abaixo&nbsp;do valor”, destacou.&nbsp;</cite>

O&nbsp;corretor&nbsp;levantou&nbsp;os pontos principais de atenção&nbsp;no instante da compra dessas&nbsp;terras.&nbsp;

Segurança&nbsp;jurídica: Em tempos de crise, os compradores buscam segurança através da documentação e estrutura jurídica, evitando qualquer tipo de risco&nbsp;fundiário.&nbsp;Terras que estão "redondas" e sem ônus são as que vendem mais&nbsp;rápido: “A questão não é mais comprar e esperar valorizar, agora é comprar barato mais ter capacidade de melhorar”, acrescentou.&nbsp;

Riscos&nbsp;escondidos: O&nbsp;corretor&nbsp;destaca que o lucro nesse mercado depende de quem tem capacidade de "entender o risco escondido" e sabe diferenciar uma "terra barata" de uma "terra problemática".&nbsp;&nbsp;

Situação do&nbsp;vendedor: A desvalorização <a href="http://opopular.com.br/economia/terra-desvaloriza-ate-50-e-negocios-travam-no-campo-1.3397145" target="_blank">(que chega a 50% em algumas áreas)</a>&nbsp;está&nbsp;ligada a&nbsp;produtores em situação de&nbsp;crise financeira, recuperação judicial ou pressionados por dívidas&nbsp;bancárias.&nbsp;Isso exige que o comprador seja cauteloso.&nbsp;

Seletividade: O mercado&nbsp;se&nbsp;tornou altamente seletivo, e o foco não é apenas o preço baixo, mas&nbsp;também a&nbsp;combinação de liquidez&nbsp;e&nbsp;logística. “A liquidez, regiões com logística consolidada, proximidade de armazenagem, mesmo em queda seguram o melhor preço”.&nbsp;

<h2>Maior oferta&nbsp;&nbsp;</h2>

A&nbsp;queda drástica nos preços é um reflexo direto do sufoco financeiro vivido no campo. O corretor Sebastião de Freitas Arantes Filho, que atua na região de Acreúna, observa que a oferta de fazendas subiu 20%, mas os negócios estão travados porque os produtores perderam o fôlego financeiro.&nbsp;Em entrevista à repórter Lúcia Monteiro, ele&nbsp;detalha como o custo de vida da fazenda ficou caro.&nbsp;

<cite>O produtor praticamente não está tendo retorno com a atividade porque os preços dos produtos estão baixos. Com o aumento do diesel, a situação foi agravada, pois&nbsp;100% da mecanização dependem&nbsp;do diesel”, alegou.&nbsp;</cite>

<img attr-cid="policy:1.3401280" attr-version="policy:1.3401280:1776878741" class="p-smartimage" src="/image/policy:1.3401280/WhatsApp Image 2026-04-12 at 19.59.00 (3).jpeg?f=default&amp;w=400&amp;q=1" /> 
Sebastião de Freitas Arantes Filho, corretor de terras, e o produtor Júlio César Naves de Melo Filho (Guilherme Alves/O Popular)

Segundo Arantes, propriedades que valiam R$ 700 mil o alqueire hoje são ofertadas por quase metade do preço, mas o medo da instabilidade política faz com que os compradores prefiram guardar o dinheiro.&nbsp;&nbsp;

A armadilha do endividamento também pegou quem apostou alto quando os preços da soja estavam no topo. O&nbsp;corretor&nbsp;Eder Figueiredo Rocha, que atua no Distrito Federal e Entorno, alerta que muitos contratos foram feitos com base no valor do grão, o que virou um problema agora que o preço caiu.&nbsp; &nbsp;

<cite>Muita gente investiu quando o mercado estava bom. Mas, com o cenário atual, acabou se endividando. Quem comprou com a soja a R$ 160 ou R$ 168, se for vender hoje, está R$ 109 a saca. Terra se compra com prazo e, hoje, não tem retorno”, disse.&nbsp;</cite>

Para Rocha, em certas atividades como o plantio de hortifrutis, a viabilidade sumiu: “Quem vai comprar terras de milhões para plantar cebola e batata usando insumos muito caros e vender com preços dos hortifrutis hoje? A conta não fecha”.&nbsp;&nbsp;

<h2>Recorde em recuperações fiscais&nbsp;</h2>

Por trás dessas vendas urgentes, há um cenário dramático de Recuperações Judiciais, que bateram recorde em 2025,&nbsp;conforme os especialistas. Muitos fazendeiros estão sendo obrigados a vender pedaços de suas terras para não perderem tudo para os bancos.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;

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Frederico Mesquita de Melo, corretor de imóveis rurais (Guilherme Alves/O Popular)

Clodoaldo Calegari,&nbsp;presidente da Associação dos Produtores de Soja e Milho de Goiás (Aprosoja-GO),&nbsp;esclarece que o produtor ficou encurralado entre custos altos e preços baixos dos grãos.&nbsp;&nbsp;

Muitas vezes, ele é obrigado a dar seu imóvel em garantia aos bancos. Em alguns momentos, acaba na ânsia de ter que sanar as dívidas, colocando parte do patrimônio à venda para tentar salvar o resto”, explicou.&nbsp;

O corretor&nbsp;Frederico Mesquita reforça essa realidade citando casos de clientes com dívidas de R$ 120 milhões que precisam vender parte de um patrimônio de R$ 400 milhões para evitar que o problema vire uma "bola de neve".&nbsp;&nbsp;&nbsp;

No futuro, a tendência é que o acesso ao dinheiro dependa cada vez mais de uma gestão profissional, segundo a&nbsp;especialista em Governança, Nívea Guimarães de Almeida, destaca que&nbsp;o&nbsp;produtor precisa mostrar controle financeiro e capacidade de pagar suas dívidas, pois o dinheiro vai para quem transmite mais segurança.&nbsp;

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