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1. Na escritura pública de compra e venda, posso estabelecer pagamento a prazo?

Sim, em virtude da escritura de compra e venda ser um instrumento legal que permite tanto o pagamento à vista como o pagamento parcelado. Para o pagamento a prazo, é fundamental incluir uma cláusula de condição, também conhecida como "cláusula resolutiva", conforme previsto no artigo 474 do Código Civil.

2.&nbsp;Quais são os títulos de crédito mais usados para pagamento parcelado de imóveis em uma Escritura Pública de Compra e Venda com cláusula resolutiva?

Normalmente, o cheque ou nota promissória são os títulos de crédito mais utilizados para o pagamento parcelado do preço de um imóvel. É importante mencionar que existem ajustes de quitação, como o caráter "pro solvendo" ou "pro soluto", os quais têm impacto no negócio jurídico apenas quando há imposição expressa da cláusula resolutiva.

3.&nbsp;Qual a diferença entre pro solvendo e pro soluto?

Pro solvendo significa pendência de quitação que deve ser averbada na matrícula do imóvel (Registro de Imóveis), após o vendedor receber todos os pagamentos.

Pro soluto significa quitação imediata dada pelo vendedor, mesmo não estando recebendo em dinheiro, ou seja, os títulos de créditos são mencionados apenas como forma de pagamento.

4. Na compra e venda do imóvel com cláusula resolutiva, se o comprador não pagar, o vendedor pode pedir o cancelamento do registro diretamente no Registro de Imóveis?

Não. O negócio somente pode ser desfeito e o registro cancelado através de intervenção judicial (sentença judicial).

5. Quando na escritura constar a condição resolutiva, o imóvel pode ser vendido a terceiros?

Sim, devendo, neste caso, constar expressamente na escritura a ciência do adquirente da existência da cláusula resolutiva.

Contudo, se o negócio não for cumprido, os registros das alienações serão cancelados através de intervenção judicial, restaurando-se a situação anterior, em nome do primitivo vendedor.

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Escritura de compra e venda com cláusula resolutiva

Infomercial

Matéria - Infomercial

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(Pexels)

1) Me casei sob regime de comunhão parcial de bens e recebi uma herança em dinheiro dos meus pais. Se eu comprar um imóvel com esse valor, meu esposo terá direito a metade do imóvel?

Não. Nesse caso, ocorre a sub-rogação, pois um bem particular (o dinheiro recebido por herança) foi utilizado para adquirir outro bem (o imóvel), que continuará sendo particular. Isso está previsto no artigo 1.659, inciso I, do Código Civil de 2002.

2) Para que o bem adquirido seja reconhecido como sub-rogado, é necessária a assinatura do cônjuge?

Sim. A comprovação da sub-rogação deve ser expressa, e o cônjuge que poderia ser prejudicado deve manifestar concordância. Isso geralmente é feito por meio de declaração formal no ato da aquisição do bem.

3) Somos casados sob o regime de comunhão parcial de bens, e meu marido possui um bem sub-rogado. Se ele falecer, tenho direito sobre esse bem?

Sim. Embora a sub-rogação impeça a comunicação do bem durante o casamento (ou seja, o cônjuge não tem direito à meação), o(a) viúvo(a) que foi casado sob o regime de comunhão parcial de bens será herdeiro(a) desse bem, nos termos do artigo 1.829, inciso I, do Código Civil de 2002.

4) Há diferença nos efeitos da sub-rogação de um bem imóvel em caso de falecimento ou divórcio, quando o regime do casamento é de comunhão parcial de bens?

Não. A sub-rogação impede a comunicação do bem, mantendo sua propriedade exclusivamente com o titular. Assim, tanto no caso de divórcio quando no de falecimento, não haverá meação sobre o bem. No entanto, em caso de falecimento, o cônjuge sobrevivente poderá ter direito à herança, conforme as regras do artigo 1.829, inciso I, do Código Civil de 2002.

5) Após meu casamento sob o regime da comunhão parcial de bens, comprei um imóvel com cláusula de sub-rogação. Se eu alugar esse imóvel, minha esposa tem direito a metade do valor do aluguel?

Sim. Embora o imóvel seja um bem particular por força da sub-rogação, os frutos que ele gerar, como os aluguéis recebidos, são considerados bens comuns do casal. Isso está previsto no artigo 1.660, inciso V, do Código Civil de 2002. Dessa forma, o valor dos aluguéis deve ser partilhado entre os cônjuges.

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Sub-rogação de bem particular

INFOMERCIAL

Paulo Passos, gerente comercial da MRV, empresa que tem seu volume de unidades dentro do programa Minha Casa Minha Vida em Goiás, conta que, apesar de não haver mudanças nas taxas do programa, a Caixa também ficou mais criteriosa na aprovação do crédito. “Antes, a cada 10 propostas, eles aprovavam 7, em média. Agora, este número caiu para entre 4 e 5”, destaca. Outro motivo foi a alta da inadimplência. “Hoje, a pessoa tem de ter um score muito bom. Por isso, o esforço pela venda ficou maior. Deve ser um ano mais difícil para os financiamentos”, prevê.

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Para a corretora Ione Vicente da Silva, da Sejacred, que atua na aprovação de crédito imobiliário, o maior problema atual é a demora, que aumentou com muitos processos na esteira de análise do crédito. Ela confirma que mais pedidos de financiamento estão sendo recusados e que a procura nos bancos privados aumentou porque faltam recursos nos públicos. “Mas a demanda continua alta porque as pessoas estão com medo de novas altas na Selic e buscam financiar logo. A previsão é chegar a 15,5%, alta que pesa no custo do financiamento”, afirma.

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Foi a decisão tomada pela supervisora de vendas Jaqueline Falcão, que acaba de financiar um apartamento. Ela conta que, apesar de achar as atuais taxas muito altas, preferiu assumir um financiamento do que um aluguel. “Dei 30% de entrada e pagarei R$ 1,5 mil de prestação, praticamente o valor de um aluguel”, destaca. Com um bom score, ela conseguiu a liberação do crédito em apenas 40 dias.

Para o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), Felipe Melazzo, os financiamentos estão ainda mais restritivos para produção que para o consumidor, pois os recursos querem atender um grupo maior de pessoas, com a taxa batendo a 18% a 20%. Segundo ele, as empresas estão investindo mais no financiamento direto ao cliente, porque muitas famílias não conseguem financiar, e aproveitam para criar um relacionamento com o cliente e evitam distratos. Mas o prazo é menor, o que resulta numa parcela maior, o que acaba não sendo para qualquer cliente. “São clientes com maior relacionamento com a empresa, que já pagaram uma boa parte do imóvel até a entrega das chaves, podem arcar com uma parcela maior e mostram capacidade de pagamento”, completa.

Crédito mais escasso também exige mais esforço nas vendas

Política

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Matéria - Política

Imóveis

O que está valendo?

A alta na taxa Selic, que saiu de 10,5% em agosto de 2024 e chegou aos 14,25% neste mês de março, deixou os financiamentos imobiliários mais caros e os bancos mais restritivos na liberação do crédito habitacional. Para driblar essa dificuldade maior para financiar um imóvel, as incorporadoras entraram 2025 investindo mais no financiamento direto ao cliente.

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Apesar de ter um prazo bem menor para pagamento, a modalidade tem menos burocracia para aprovação. O resultado é que as vendas permanecem aquecidas, mesmo com a alta dos juros.

A Caixa, maior agente de financiamento pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), elevou suas taxas médias de TR mais 8,99% a 10,65% ao ano em 2024 para TR mais 10,99% a 12% ao ano em 2025 para imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão.

<div class="p-readmore-box"><a href="https://opopular.com.br/politica/credito-mais-escasso-tambem-exige-mais-esforco-nas-vendas-1.3246659" target="_blank">Crédito mais escasso também exige mais esforço nas vendas</a>&nbsp; 
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Nos bancos privados, a taxa já passa dos 12% mais TR. Mesmo assim, com o medo de novas altas, a busca por financiamentos voltou a crescer: foram 28,2 mil unidades financiadas em janeiro de 2024 e 38,5 mil no mesmo período deste ano, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Ronaldo Dantas, sócio da My Broker Imóveis, lembra que taxa de juros mais alta significa financiamento mais caro, o que faz com que alguns clientes escolham apartamentos menores ou até posterguem a compra. “Mas, quem consegue financiar, deve comprar agora e fazer a portabilidade lá na frente, pois a tendência pode ser de queda no futuro, quando a inflação for controlada. Assim, a pessoa consegue aproveitar o preço atual”, recomenda.

Segundo ele, o custo também ficou maior para quem produz os empreendimentos, pois o financiamento para produção está mais caro e deve ser repassado para os preços, porque a viabilidade das obras já ficou defasada. “No estudo para saber se compensa ou não lançar um empreendimento, fazemos projeção de preço, inclusive dos juros. Como todo mundo fez previsão com juros mais baixos, todos terão de subir agora para não ficarem no vermelho”, explica.

Os bancos, hoje, também estão mais restritivos: se antes financiavam 80% do imóvel, hoje financiam 70%, o que exige uma entrada maior e restringe o número de compradores.

Porém, com menos pessoas comprando, Dantas acredita que a tendência é de uma maior demanda por aluguéis, o que pode ser um bom sinal para o investidor que busca mais previsibilidade. O empresário garante que a demanda por imóveis continua, mesmo com os juros mais altos, pela perspectiva de valorização e a tendência de alta dos aluguéis acima da inflação.

“Fugir deste contexto de aluguéis caros também motiva a compra da casa própria”, acredita o sócio da My Broker, que vendeu 36% mais em janeiro e fevereiro deste ano que no mesmo período de 2024.

Para Gustavo Abdalla, sócio diretor da URBS Connect, um dos pontos mais negativos, hoje, é a dificuldade do crédito, que está mais escasso, com os bancos mais burocráticos e analisando mais os clientes, que perderam o poder de compra. Por isso, o cliente que consegue ter o crédito aprovado junto ao banco, pode conseguir descontos nos preços atuais e condições especiais. “O melhor é comprar agora. Quando os juros baixarem, ele pode fazer a portabilidade”, adverte Abdalla.

Outro ponto a ser considerado, segundo ele, é que as empresas já fazem financiamentos diretos para o cliente durante a obra, uma oportunidade para quem compra imóvel na planta. “Assim, ele não precisa utilizar o financiamento bancário. Compra no lançamento e, daqui a alguns anos, quando o empreendimento for entregue, a taxa pode estar menor”, destaca.

Taxas mais altas também podem significar preço de oportunidade para atrair clientes. “Compra numa condição boa e, quando baixar, ganha na valorização do imóvel e pode financiar depois com uma taxa mais baixa”, explica o empresário. Para ele, o mercado continua aquecido pelo fato de Goiânia ser uma capital nova, com grande demanda, preços de oportunidade e um metro quadrado ainda mais baixo.

Nova opção

Com os juros altos, muitas construtoras passaram a apostar no financiamento direto ao cliente, não apenas durante as obras, mas também após a entrega das chaves. O coordenador comercial da SIM Engenharia, Guido Santos Batista, conta que a empresa aderiu à modalidade recentemente, pela dificuldade que passou a ter para a liberação do crédito nos bancos.

“Hoje, se o cliente for muito bom, consegue financiar 70% no máximo nos bancos. Esta é uma outra alternativa para o cliente. Pedimos 30% de entrada pagos no fluxo durante a construção. Quando a obra fica pronta, parcelamos o restante em 120 vezes”, explica o coordenador da SIM. Segundo ele, a modalidade também está disponível para imóveis prontos, com taxa de 1% ao mês mais o IGPM ou IPCA.

“Há um ano, essa modalidade ficaria inviável para o cliente porque as taxas estavam bem menores nos bancos. Agora, é mais uma opção para viabilizar o financiamento e manter as vendas”, destaca. Para Batista, o financiamento direto pode ser uma opção para o cliente que comprou na planta há três anos e foi pego de surpresa com as altas taxa atuais.

“Sempre tivemos resistência ao plano direto, mas, no atual cenário, precisamos aderir”, justifica, lembrando que a adesão já é muito boa entre os clientes, principalmente entre os que não gostam da burocracia para aprovar financiamentos.

Marcelo Moreira, diretor da CMO Construtora, conta que a empresa já oferecia o financiamento direto ao cliente, mas com prazo menor, de até 60 meses. A correção é pela chamada tabela Gradiente, onde o saldo devedor é corrigido pelo IGPM mais 0,94% ao mês. Mas, a CMO também oferecerá a tabela Price, onde todas as parcelas são iguais e o cliente tem previsão mais fácil de orçamento. Com isso, o porcentual de entrada também cairá de 50% para 35% do valor e o indexador será mudado para IPCA, que tem variação menor.

Moreira ressalta que, mesmo com a alta da Selic, o financiamento bancário não subiu na mesma proporção. “Para um apartamento de R$ 800 mil, a simulação da Caixa deu uma taxa de 10,5%”, destaca. Porém, ele concorda que os bancos estão mais restritos e muitos reduziram o financiamento para 70% para o valor do imóvel.

“A procura pelo financiamento direto aumentou entre empresários, profissionais liberais e do agronegócio. Os bancos não aceitam pessoas com crédito negativado e nós avaliamos caso a caso”, compara.

A Opus já oferece o financiamento direto há mais tempo que outras empresas do mercado. Gabriel Santos, gerente geral comercial da incorporadora, conta que essa opção não era oferecida de forma explícita aos clientes, apenas quando eles não conseguiam pelos bancos. “No final do ano, com aumento das taxas de juros e a limitação do crédito nas instituições, optamos por deixar isso mais explícito para os clientes”, lembra. A linha de crédito também foi aberta para imóveis prontos e que ficarão prontos neste ano.

Segundo Santos, isso aumentou os negócios, pois o cliente passou a ver uma nova opção para financiar, ficando mais seguro para comprar. O prazo varia de 60 a 96 meses, de acordo com o imóvel, a uma taxa de 0,89% ao mês mais IPCA. Mas o cliente precisa dar uma entrada de 25% a 40%, de acordo com o imóvel. “Os imóveis mobiliados e decorados exigem entrada maior para evitar futuros distratos”, destaca. A procura está crescente e cada vez mais clientes compram já colocando no contrato a opção deste financiamento direto.

Eltoncley Mascarenhas, gestor comercial da Yutá Inc, lembra que a empresa já fez financiamento direto em algumas situações pontuais no ano passado para clientes que estavam no exterior. Mas, neste mês de abril, ela vai abrir a modalidade para todos os clientes. “Com juros maiores, a parcela sobe e exige uma renda maior, mas muitos clientes não conseguem aprovação do valor total do financiamento pela falta de comprovação de renda”, justifica.

De acordo com ele, as condições dependerão do empreendimento, com até 50% do valor do imóvel financiado em até 72 vezes, com correção pelo IPCA mais 0,89%. “Os clientes estão mais interessados e só esperamos virar o mês para concretizar as transações”, informa. Ele confirma que os bancos estão mais restritivos para liberar o crédito e o dinheiro, enquanto as taxas dos bancos privados estão muito altas.

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Juro alto leva construtoras a fazer financiamento direto

Economia

Economia - título

Matéria - Economia

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Crédito: Pexels&nbsp;

<h2>1) Estou grávida e meu marido faleceu. Nosso filho, que ainda não nasceu, tem direito à herança? E se ele nascer sem vida, ele herda algum direito?</h2>

O filho ainda no ventre materno é conhecido como nascituro e possui direitos, inclusive direitos sucessórios. Contudo, para que ele passe a ser efetivamente titular desses direitos, é necessário que nasça com vida, momento em que adquire personalidade jurídica, nos termos dos artigos 2º e 1.798 do Código Civil de 2002. Caso nasça sem vida, o nascituro não chega a adquirir personalidade jurídica, e, portanto, não herda bens.

<h2>2) Tenho alguns bens. Posso doar um imóvel ao meu sobrinho, que nascerá em breve?</h2>

Sim, é possível a doação em favor do nascituro, desde que aceita pelo seu representante legal, conforme prevê o artigo 542 do Código Civil de 2002.

<h2>3) Meu pai faleceu e minha madrasta está grávida. Como fazer com a parte que seria da criança?</h2>

O inventário e a partilha de bens podem ser realizados, mesmo havendo herdeiro nascituro. Contudo, o recebimento da parte que lhe cabe fica ficará suspenso até o seu nascimento com vida.

<h2>4) Meu marido faleceu e deixou seu material genético depositado em um banco. Posso utilizá-lo para gerar um filho nosso?</h2>

O material genético de pessoa falecida somente pode ser utilizado pelo cônjuge sobrevivente se houver autorização prévia e por escrito do falecido, permitindo o uso desse material após seu falecimento. Essa autorização expressa e específica deve constar em testamento ou documento equivalente.

<h2>5) O filho gerado por fecundação artificial homóloga, realizada após o falecimento de uma pessoa e utilizando o material genético do falecido, receberá a herança dessa pessoa?</h2>

Em razão da inexistência da concepção no momento do falecimento, o filho gerado não possui legitimidade para suceder, não fazendo jus à herança deixada, conforme artigo 1.798 do Código Civil de 2002, por não ter sido gerado enquanto o falecido estava vivo.

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