A minuta do novo Plano Diretor de Pirenópolis, município distante cerca de 130 km de Goiânia, aumenta sua zona urbana em 66%. A área passa dos 25,97 km² regulamentados no documento de 2002 para 43,24 km² na proposta atual.A expansão urbana se apresenta com maior ênfase a partir do Aeroporto de Pirenópolis, margeando o Rio das Almas, no sentido da Fazenda Boa Vista Pirenópolis. O arco abarca trechos das GOs 431, 338 e 225, mancha contrária à localização da maioria das cachoeiras, até reencontrar o manancial (veja quadro). Esta área é mais bem exemplificada pela Zona de Ordenamento Condicionado I.Parte dos moradores e microempresários apresenta críticas à forma como se dá a expansão. Eles se preocupam com a implantação de grandes empreendimentos turísticos e reflexos ambientais.A organização que desenvolveu os estudos e a minuta do Plano Diretor, o Instituto de Desenvolvimento Tecnológico do Centro-Oeste (ITCO), foi questionada pelo POPULAR a respeito da expansão urbana. Ele afirma que quando descontada a parcela territorial com declividade superior a 15%, que não pode ser urbanizada, a área urbanizável é reduzida para 32,61 km².Arquiteto e urbanista do ITCO, Luiz Fernando Teixeira, mais conhecido como Xibiu, sustenta que a proposta buscou equilibrar necessidades econômicas, sociais e ambientais. “Pirenópolis está inserida dentro de um contexto de muita declividade. A gente não quis acabar com a urbanização, mas preservar a paisagem local.”Para orientar o desenvolvimento da cidade, o novo texto cria cinco zonas urbanas. A Zona de Qualificação e Consolidação Urbana (ZQCurb), que contempla o Centro Histórico, tem como diretrizes principais promover a proteção do patrimônio, desestimular a densificação da ocupação e mitigar os passivos ambientais e urbanísticos, entre outros aspectos.A Zona de Ordenamento Controlado I é descrita como território propício para a promoção de terra urbanizada à população de menor poder aquisitivo. Ela se divide em duas. Uma situa entre a GO-338, nas imediações do aeroporto e o Rio das Almas, em sua porção mais ao norte, e a outra é um perímetro vizinho ao aeroporto, mas em sentido contrário ao da primeira área. Nela são permitidos lotes com mínimo de 250 metros quadrados (m²) e altura máxima de 7,5 m das edificações. Os estudos apontaram um déficit habitacional de quase 30%.Leia também:- Alunos do Cotec em Goiânia ficam sem diplomas- Suspeito de matar ex-namorada e filha dela está na UTI em estado grave- Grupo que assaltou loja de luxo em shopping de Goiânia planejou crime por 2 meses, diz CaiadoOs lotes com mínimo de até 450 m e altura máxima para edificações de 7,5 m estão contemplados na Zona de Ordenamento Controlado II. São três manchas. Uma vizinha à Zona de Ordenamento Controlado I rumo ao Morro do Frota, outra circunda a Vila Santa Bárbara. A terceira porção está na GO-338, entre os trevos com as GOs 431 e 225.RestriçõesA Zona de Ordenamento Condicionado I tem restrições de ocupação e configura uma espécie de transição rural/urbana. Ela “configura-se como espaço territorial não urbanizado e não adensado, que circunda, ao sul, a Zona de Ordenamento Controlado I, as partes sul e leste da Zona de Ordenamento Controlado II, e trecho leste da Zona de Qualificação e Consolidação Urbana, indicado no Anexo II desta lei”, diz trecho da minuta do Plano Diretor. A altura máxima permitida para edificações é de até 7,5 m, mas a área mínima pode ser de 800 m².O lote mínimo para a Zona de Ordenamento Condicionado II pode ter lotes com mínimo de 1 mil m². A altura das edificações é a máxima para a zona urbana: 15 m. Isto pode permitir a implantação de empreendimentos mais robustos. Sobre esta altura, o secretário municipal de Meio Ambiente e Urbanismo, César Triers, afirmou que esta previsão será revista.O texto da minuta do Plano Diretor destaca que esta zona possui fragilidades ambientais e coloca entre as diretrizes a necessidade de preservar fragmentos florestais, corredores ecológicos, cabeceiras de drenagem, áreas de fragilidade geológicas e geotécnicas e de relevos suscetíveis a processos erosivos.O documento também flexibiliza a implantação de estabelecimentos comerciais em regiões mais afastadas do Centro Histórico, amplia limites de altura para edificações e reduz o tamanho de lotes em algumas zonas (veja quadro).Os moradores de Pirenópolis têm acompanhado as discussões sobre os rumos das diretrizes urbanísticas da cidade. Na última semana, duas audiências públicas foram realizadas, uma segunda-feira (21) e outra na quarta-feira (23).O documento também propõe a Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU). Este mecanismo permite que um imóvel na zona rural seja qualificado como urbano, mediante pagamento ao poder público. Esta possibilidade também foi implantada em Goiânia na atualização do Plano Diretor da capital.Comunidade critica pontos de propostaParte da comunidade tem restrições quanto a alguns pontos da proposta. Presidente da Associação dos Guias, Cristiano da Costa é uma destas pessoas. “Esta proposta ameaça o patrimônio histórico porque vai levar a aumento do fluxo turístico, aumento populacional, a Área de Proteção Ambiental do Parque Estadual dos Pirineus”, pontua ele que também integra o Conselho Consultivo da unidade de conservação.A reportagem procurou a Secretaria de Estado do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável (Semad), responsável pelo Parque Estadual dos Pirineus para pedir um uma entrevista com o gestor da unidade, na última quinta-feira (24), mas não houve resposta até o fechamento desta matéria.Proprietário de uma pousada no município, Luan Mesquita se diz preocupado com as consequências da flexibilização para a implantação de estabelecimentos turísticos de maior porte. “Nós temos dificuldades de saneamento, há falta de água, temos problemas com a falta de energia, enfim preocupa muito o perfil de estabelecimentos que eles estão desenhando”, pontua.Os trabalhos de elaboração do documento contemplam pesquisas que foram feitas sobre aspectos urbanísticos do município, além de reuniões.Uma das maiores preocupações dos empreendedores locais do ramo de hospedagem são os estabelecimentos de multipropriedade. Pela proposta, eles estão vetados na Zona de Qualificação e Consolidação Urbana e nas duas de Ordenamento Controlado.Secretário municipal de Meio Ambiente e Urbanismo, César Triers afirma que se Plano Diretor de Pirenópolis vetasse a multipropriedade e os resorts, isto seria inconstitucional. “O que o Plano Diretor vem propondo é a limitação. Hoje, em tese, seria possível instalar um empreendimento como este em qualquer local da cidade. A até no Centro Histórico”, diz. Eles são permitidos na Zona Condicionada I.Diretriz prevê novas ferramentas de gestãoA minuta do Plano Diretor de Pirenópolis prevê a implantação de novos instrumentos de gestão. Áreas como mobilidade urbana e a criação de conselho para discutir questões do município estão previstas no texto.A mobilidade é uma das questões abordadas. É prevista a implantação do serviço de transporte coletivo no prazo de dois anos. Ainda neste campo, há a determinação para que seja elaborado o Plano de Mobilidade Urbana, uma das exigências do Estatuto das Cidades, estipulado pela Lei Federal nº 10.257, de 2001. Estabelecimentos públicos e privados poderão ser submetidos à obrigatoriedade para confeccionar o Estudo de Impacto de Trânsito (EIT).O Conselho Municipal de Política Urbana (Compur), colegiado que visa a participar das discussões sobre os rumos da cidade também deve ser organizado. Goiânia, por exemplo tem o colegiado.O último Plano Diretor de Pirenópolis é de 2002. O documento tem 49 páginas ante as 85 do texto atual. A revisão deveria ter sido realizada dez anos após a aprovação do texto. No entanto, isto só ocorre agora, com dez anos de atraso. A periodicidade é determinada pelo Estatuto das Cidades.Por ser uma diretriz, o Plano Diretor prevê que em sequência à aprovação haja a elaboração de um grande grupo de leis municipais. Uma delas é o Código de Posturas, por exemplo.O Plano Diretor de Pirenópolis, desenvolvido pelo Instituto de Desenvolvimento Tecnológico do Centro-Oeste (ITCO) em rede com o Conselho de Desenvolvimento Econômico Sustentável e Estratégico (Codese). Trata-se de uma iniciativa que se propõe a melhorar o Índice de Desenvolvimento Humano (IDH) dos municípios com os quais tem parceria. “Para unir os melhores profissionais disponíveis, contratamos o ITCO e equipe técnica pelo valor total de R$ 311.500,00”, afirmou o Codese ao POPULAR ao ser questionado sobre o custo do serviço.Documento propõe mecanismosO texto da minuta tem alguns mecanismos novos a serem implantados em Pirenópolis.Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU). Ela vai permitir que imóvel dentro da zona rural seja caracterizado com urbano.“A concessão de OOAU deverá ser precedida de análise técnica pelo órgão municipal de planejamento, quanto à conveniência e oportunidade”, prevê o documento. A maneira como isto será feita depende ainda de aprovação de legislação subsequente, na qual são estipulados critérios, forma de cobrança e valores.A área urbana que for assim incluída por meio da OOAU vai integrar a Zona de Ordenamento Condicionado I e obedecerá aos critérios previstos para a mesma. Outro mecanismo novo que poderá ser implantado no município é a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC). Esta prevê, com base no Estatuto das Cidades. Nesta caso, “poderá ser exercida a partir do coeficiente de aproveitamento básico até o coeficiente de aproveitamento máximo”, mediante a aplicação de uma contrapartida. Nos casos em que houver a OOAU, não é permitida a isenção do pagamento de OODC, quando este existir.Uma legislação específica deverá ser elaborada para a cobrança da OODC. Esta deve conter: fórmula de cálculo para a cobrança, os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga, a contrapartida do beneficiário e estudos técnicos, nos casos necessários.